Главная страница
qrcode

ипотекабук_060918. Руководство для тех, кто сомневается, планирует, или всерьез намерен брать ипотеку Анастасия Веселко 1


НазваниеРуководство для тех, кто сомневается, планирует, или всерьез намерен брать ипотеку Анастасия Веселко 1
Дата27.03.2019
Размер1,24 Mb.
Формат файлаpdf
Имя файлаипотекабук_060918.pdf
оригинальный pdf просмотр
ТипРуководство
#155945
Каталог

ИПОТЕКА
БУК
Руководство для тех, кто сомневается, планирует, или всерьез намерен брать ипотеку
Анастасия Веселко

- 1 -
СОДЕРЖАНИЕ
ПРЕДИСЛОВИЕ
- 2 -
МОЯ ИПОТЕКА
- 3 -
МИФЫ ОБ ИПОТЕКЕ
- 4 -
ПРАВДА ОБ ИПОТЕКЕ
- 5 -
НУЖНА ЛИ ВАМ ИПОТЕКА
- 6 -
КАКУЮ КВАРТИРУ ВЫБРАТЬ
- 7 -
КАКУЮ СУММУ БРАТЬ В КРЕДИТ?
- 9 -
СТРАХОВАНИЕ
- 10 -
ОЦЕНКА КВАРТИРЫ
- 11 -
ВИДЫ ПОГАШЕНИЯ
- 12 -
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ДЛЯ СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ
- 13 -
КАК ВЫБРАТЬ БАНК
- 14 -
НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ
- 16 -
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ
- 18 -
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
- 19 -
КОГДА ПОКУПАТЬ
- 20 -
ПРОДУМАЙТЕ ПЛАН Б
- 21 -
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- 22 -

- 2 -
ПРЕДИСЛОВИЕ
За первые пять месяцев 2018 года россияне заключили на
60% больше ипотечных сделок, чем годом ранее. Снижение ставок по кредитам многих воодушевило.
По данным ЦБ, на 1 июля 2018 года средняя ставка по ипотечным кредитам составила 9,48%.
Большинство довольны своим решением
77% процентов россиян, взявших ипотеку, довольны своим решением*. «Да, есть переплата, но свое жилье того стоит», — говорят они.
Но не все
L
Все же остались 23% недовольных, кто не считает сделку удачной. Скорее всего, это люди, не рассчитавшие свои возможности.
И не оценившие свои потребности. Ипотека и правда не всем подойдет.
Чтобы вы не попали в 23% раскаивающихся, я и написала это руководство. Здесь собрана основная информация по этапам процесса и главные вопросы, над которыми стоит подумать заранее.
Пусть ваше решение будет взвешенным. И спустя годы вы скажете: «Это было удачное вложение!»
*по данным опроса компании
Domofond.ru,
май 2018

- 3 -
МОЯ ИПОТЕКА
А с чего это я решила писать про ипотеку?
Во-первых, как финансовый консультант, я постоянно обсуждаю этот вопрос со своими клиентами. Разбираю одни и те же вопросы, одни и те же сомнения. Захотелось дать практичный инструмент всем в помощь.
Во-вторых, еще до того, как стать финансовым консультантом, в 2008 я взяла ипотеку. И совершила все мыслимые ошибки. Ну, почти все)
– ипотека была в долларах. Комментарии излишни J
– цены на квартиры были на пике. Моя 30-метровая студия стоила 280 тысяч долларов.
– накоплений у меня почти не было, поэтому первоначальный взнос был всего
10%. А значит, я получила большой ежемесячный платеж и огромную переплату в итоге.
– квартира мне не подходила. Уже через пару лет в ней стало тесно.
– платежи можно было делать только в офисе банка, а их всего три по Москве — это дико неудобно.
– и так далее и так далее...
В общем, тема до боли близка и знакома.
Кредит я давно выплатила, да и квартиру уже продала. Но именно эта неудачная сделка вдохновила меня заняться финансовым консультированием, чтобы помочь другим не совершать подобных ошибок.

- 4 -
МИФЫ ОБ ИПОТЕКЕ
Часто сталкиваюсь с двумя крайними взглядами на ипотеку: «Это кабала на 30 лет» или «Надо брать! Лучше платить за свое!»
Истина, как обычно, где-то посередине.
«Кабала на 30 лет»
Удивительно, так рассуждают даже люди небедные, с деньгами на первый взнос и с перспективой повышения доходов. Они выплатили бы кредит досрочно и без особых жертв. Но нет, установка про «кабалу» мешает оценить ситуацию объективно.
По данным банков и агентств недвижимости, средний срок выплаты ипотеки в России — 7 лет.
«Обязательно надо брать!»
Такое убеждение приводит к тому, что люди влезают в кредит на все деньги, впритык, не вовремя, не подумав. И потом мучаются разочарованием.
У меня так и было.

- 5 -
ПРАВДА ОБ ИПОТЕКЕ
Ипотека — это кредит. Только большой и долгий.
Соответственно, все атрибуты кредита тоже прилагаются.
- Минусы
Переплата
Ставки за последнее время снизились, но все еще достаточно высокие. Сегодняшние 9-10% гораздо лучше, чем 12% два года назад. Но переплата все равно приличная.
Сравним переплаты по квартире за 5 миллионов.
Кредит по 10% годовых на 10 лет:
– берете 90% суммы в кредит, переплата будет 2 636 140 руб.

70%, переплата — 2 050 331 руб.

50%, переплата — 1 464 522 руб.
Несвобода
Вместе с квартирой вам достанется график платежей на нескольких страницах. И что бы не происходило, их придется иметь в виду.
Риски
Какие-то риски вы застрахуете (право собственности, ущерб, жизнь и здоровье), но один все же останется: риск невыплаты.
Он-то и пугает:

А если я потеряю работу?

А если появится ребенок?

А если в стране будет кризис?
Риски не значат, что от ипотеки надо отказываться, но их надо оценить заранее, ДО подписания договора.
+ Плюсы
Возможность
приобрести
собственное
жилье
Средняя российская семья будет копить на квартиру 19,6 лет.
Квартиры можно и не дождаться. А ипотека дает возможность съехать от родителей, выделить комнату ребенку, расширить площадь, перестать платить за аренду.
И главная правда! Идеальных сделок не бывает.
Ипотека — история не на пару лет. За это время не раз изменятся ставки, стоимость жилья, расклад на рынке, ваша личная ситуация.
Если все время пересматривать свое решение и думать «а вот надо было» — никаких нервов не хватит.
*по данным cian.ru

- 6 -
НУЖНА ЛИ ВАМ ИПОТЕКА
Покупка недвижимости для многих — самое крупное финансовое решение в жизни.
Оцените ситуацию на рынке недвижимости
Оптимальный вариант — покупать на более-менее спокойном рынке.
В периоды стремительного роста велик риск нарваться на обвал. А если цены падают, стоит подождать еще более сильного падения.
Оцените условия кредитования
Ситуация сейчас неплохая:
– ставки по ипотеке снизились (но кажется опять начнут расти) и работает рефинансирование
– льготы для многодетных расширены, работает материнский капитал
Есть ли у вас накопления на первоначальный взнос?
Если нет, забудьте пока. Да, берут ипотеку без первоначального взноса, мы еще обсудим как. Но не все банки на это идут. Кроме того, без первоначального взноса вам предложат более высокий процент.
Какая квартира вам по карману?
Прикиньте сумму возможного кредита и оцените, на какое жилье хватит (район, метраж, количество комнат). Вам нравится то, что получилось?
Рассчитайте в онлайн калькуляторе
(в закладке «расчет по платежу»)
– задайте платеж порядка 30% дохода, срок лет 15 и ставку 10%
Калькулятор рассчитает сумму кредита. Прибавьте свой первоначальный взнос. Вуаля, можно выбирать квартиру.
Сколько вы планируете прожить в этой квартире?
Если меньше пяти лет, сделка будет невыгодной —много потеряете на процентах.
Идеально — лет 7-10.
Если впереди вероятна смена города или страны, изменение семейного положения или получение наследства, тоже можно отложить решение.
А если не брать ипотеку?
Где жить, какие с этим связаны расходы? Возможно, вам и так неплохо.
Продолжайте откладывать деньги, а влезть в кредит вы еще успеете.
Сразу хочу предостеречь от попытки «дожидаться идеального момента». Если квартира нужна и доходы позволяют, берите.
Ситуация на рынке подходящая. Если сильно сомневаетесь
— не берите. Ипотека — не туфли, обратно не сдашь.

- 7 -
КАКУЮ КВАРТИРУ ВЫБРАТЬ
«Первичка» или «вторичка»? Правильный ответ для каждого свой.
Первичка
Квартира на любой стадии строительства, до оформления права собственности.
Вы будете первым собственником.
Плюсы
Минусы

Новый дом. Современная архитектура, нормальные окна, красивый подъезд.

Цена за метр ниже, чем в таком же достроенном.

Проще получить ипотеку, так как застройщики сотрудничают с банками напрямую.

Возможность рассрочки, акции, скидки под Новый год.

Возможность индивидуальной планировки.

Возможно, готовая отделка.

Квартира готова не сразу, нужно ждать, иногда и несколько лет.

Риск недостроя — это самое опасное, пожалуй.

Детского сада и школы можно ждать несколько лет, так как инфраструктурные объекты достраиваются последними.

Одновременный ремонт у всех соседей. Шум и грязь в подъезде и лифтах.

Если квартира без отделки, то ремонт придется делать с нуля — и полы, и двери, и сантехнику.
Вторичка
Готовая квартира, в старом или новом доме, у которой уже был собственник.
Плюсы
Минусы

Квартира уже готова, нет риска недостроя.

Можно оценить двор, соседей, инфраструктуру.

В старых домах есть квартиры небольшой площади. А это меньший бюджет.

Риск потери права собственности.
Нужна отдельная страховка на этот случай.

Метр дороже, чем в недостроенном жилье.

Если дом старый, то старые коммуникации и старый подъезд.
Сформулируйте для себя ответы на вопросы:

Как срочно нужно заезжать?

Есть ли деньги на ремонт? На какой?

Где жить, пока идет строительство? И где жить, если стройка затянется?

- 8 -
Выбирайте максимально ликвидную (продаваемую) квартиру
Сразу думайте, как будете продавать квартиру. Выбирайте максимально ликвидный вариант. Даже если не планируете продажу, ликвидные квартиры меньше теряют в цене во время кризиса – будет не так обидно, если что.
Что снижает ликвидность:

Старые дома. Пока вы выплачиваете ипотеку, дом еще постареет.
А банк может не дать кредит на квартиру, построенную более 40 лет назад.
Это, конечно, не про красивые «сталинки», а про ветхое жилье.

«Плохой» район. Неблагополучный.

Близость больших дорог, вокзалов, железнодорожных путей.

Первый и последний этаж.

Соседство с заводами, промышленными производствами.

Бедная инфраструктура (нет садов, школ, магазинов, парков, и так далее).

Далеко до общественного транспорта.
Сравните расходы для нескольких вариантов квартир
(в любом онлайн калькуляторе)

Цена квартиры

Первый взнос

Размер кредита

Срок кредита

Процент за кредит

Ежемесячный платеж

- 9 -
КАКУЮ СУММУ БРАТЬ В КРЕДИТ?
Чем меньше кредит, тем меньше итоговая переплата. На что еще ориентироваться?
На размер платежа

«Золотое правило»: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% семейного дохода.

Банки допускают платеж и в 50% дохода. Еще бы, они так больше зарабатывают. А вам будет тяжело.
На срок кредита
В среднем, российская семья выплачивает ипотеку за 7 лет. Хороший показатель.
Но не стоит загонять себя в жесткие рамки и брать кредит на минимальный срок.
Возьмите срок побольше, но выплачивайте досрочно. У вас будет больше гибкости. Оптимально 10-15 лет.
На первый взнос
Чем больше первый взнос, тем меньше итоговая переплата и даже меньше ставка.
Хорошо бы внести 30%.
Что делать тем, у кого нет первоначального взноса?

Копить на него, а покупку пока отложить.

Взять потребительский кредит на первый взнос. Будете платить сразу два кредита, оцените свои возможности. Да и процент по потребительским кредитам выше ипотечного.

Взять еще один кредит под залог уже существующей недвижимости.
На дополнительные расходы
Новая квартира — это всегда дополнительные расходы на ремонт.
Этот бюджет можно включить в ипотеку.
Пример
У вас есть миллион. Квартира стоит три, и вы хотите взять ипотеку на два миллиона под
10%.
Предстоит ремонт тысяч на пятьсот, на него придется брать потребительский кредит под 15%.
Скажите банку, что первый взнос будет 500 тысяч и берите 2,5 миллиона в ипотеку.
Итого у вас 3,5 миллиона. Из них три на квартиру и 500 тысяч на ремонт. И все по ставке в 10%.

- 10 -
СТРАХОВАНИЕ
По закону об ипотеке страховаться должно только залоговое имущество — сама квартира от повреждений и стихийных бедствий.
Банки же предлагают (а иногда и навязывают) еще две страховки.
Страхование титула
Это страховка от потери права собственности. Купили вы квартиру, а через полгода появятся внебрачные дети продавца и начнут претендовать на ваши метры.
Страховка титула нужна, но есть нюансы:
– риск утраты права собственности действует три года. Поэтому максимальный срок такого полиса — три года,
– если берете новостройку, титульное страхование не имеет смысла — до вас собственников не было.
Страхование жизни и здоровья заемщика
Необязательно. Банк не имеет права его навязывать. И тем более не имеет права навязывать конкретную страховую компанию.
Банки идут на хитрость — без страхования вам предложат более высокую процентную ставку.
Вообще, застраховаться стоит. Мало ли что. Только сделайте расчет полиса в нескольких страховых и выберите оптимальный тариф.
История из жизни.
Приятель взял ипотеку на 8 млн и ему насчитали страховку в 80 000.
Он позвонил в другую страховую компанию и там ему предложили такой же полис за
46 000. Когда он объявил своему банку, что будет страховаться у конкурентов за 46, они сами снизили ему платеж до 40.
Вот так несколько телефонных звонков сэкономили 40 тысяч рублей.
Бывает, банк предлагает еще и страхование внутренней отделки.
Надо понимать, что с ипотекой это никак не связано. Банк просто хочет продать вам побольше.
Страхование отделки имеет смысл, если у вас готовый ремонт. Соответственно, пока нет ремонта и нет ценной отделки — страховать нечего. Вы сможете оформить этот полис потом, если решите.
При наступлении страхового случая вы уведомляете страховую компанию и банк, после чего банк сам будет урегулировать вопрос со страховой, чтобы получить возмещение.

- 11 -
ОЦЕНКА КВАРТИРЫ
Оценка квартиры для ипотеки обязательна.
Банк интересует объективная рыночная цена квартиры, на которую он дает кредит. Ведь эта квартира останется у него в залоге. Банк хочет понимать, за сколько он ее продаст в случае невыплаты кредита.
А покупатель может удостовериться в адекватной стоимости жилья.
У банков есть аккредитованные оценочные компании, выбирайте одну из них, так будет меньше волокиты. Оценка квартиры идет по стандартным правилам, разные оценочные компании дадут одну и ту же стоимость, поэтому обращаться в несколько компаний «чтобы сравнить» не имеет смысла.
Оценку заказываете вы сами, или ваш менеджер в банке. Самостоятельно может быть дешевле, сравните цены.

Если квартиру оценили ниже, чем вы собираетесь покупать, это повод обсудить цену с продавцом)
Оценку организовывает и оплачивает заемщик.

- 12 -
ВИДЫ ПОГАШЕНИЯ
Есть две схемы погашения кредита.
Аннуитетная

встречается чаще всего, и дифференцированная

менее выгодная для банка, поэтому редко кто ее предлагает. Уточните в банке, какие схемы доступны.
Аннуитетный
Долг и проценты разбиваются таким образом, чтобы получить равные платежи на всем сроке договора. Внутри платеж устроен так: сначала вы платите проценты и немного за основной долг. Ближе к концу кредита процентов практически не остается, только сам долг.
В такой схеме выгодно как можно быстрее гасить долг досрочно, тогда проценты будут сокращаться.
Дифференцированный
Сначала равными долями распределяется долг, а уже на него навешиваются проценты. Поэтому платежи каждый месяц разные — большие в начале, они постепенно снижаются к концу срока.
Для заемщика выгоднее этот вариант, в нем итоговая переплата меньше. Но выше нагрузка в первые годы, а это не всем подходит.
Пример.
Кредит в 2 миллиона рублей, 10 лет, 10% годовых
Аннуитетный платеж
Всего нужно отдать:
3 171 618.00
Переплата за весь срок:
1 171 618.00
(58.58%)
Ежемесячный платеж:
26 430
Дифференцированный платеж
Всего нужно отдать:
3 008 333.33
Переплата за весь срок:
1 008 333.33 (50.42%)
Ежемесячный платеж:
33 333р. в начале до 16 806р. в конце периода
— Выплата процентов за кредит
— Выплата самого кредита
— Выплата процентов за кредит
— Выплата самого кредита

- 13 -
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ДЛЯ СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ
Семьи, в которых с 2018 года по 2022 рождается второй, третий, четвертый (и так далее) ребенок, могут взять ипотеку под льготные 6%. Круто!
Также можно рефинансировать уже существующую ипотеку.
Для получения льготы важна не дата кредитного договора, а именно рождение детей. Если у вас уже 5 лет как ипотека, и тут родился второй (третий) ребенок, можно снизить ставку на остаток кредита.
Условия:

Квартира должна быть на первичном рынке, а продавец — юридическое лицо.
То есть подходят только новостройки и только покупка у организации.

Ставка в 6% будет действовать первые несколько лет, а потом станет равна
«ставка ЦБ +2%» (сейчас ставка ЦБ = 7,25%)
Какой по счету ребенок родился
Срок для льготной ставки
второй
3 года третий или последующий
5 лет сразу двое детей (например, второй и третий) 8 лет

Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей для регионов, 12 млн рублей для
Москвы и Петербурга.
Важно расположение квартиры. Заемщик из Новгорода на квартиру в Москве получит 12 миллионов, а на квартиру в Самаре — 6 миллионов.

Первоначальный взнос — минимум 20%.

По сроку кредита условий нет.

Заемщиком может быть любой из родителей. Заемщик и дети должны быть гражданами РФ.

Список банков утверждает Минфин. Если банк есть в списке, это не значит, что он точно даст ипотеку – вас все равно будут оценивать как заемщика. Список банков тут
Это не единственная госпрограмма для семей с детьми.
На ипотеку можно направить материнский капитал.
В 2018 году это 453 тыс. рублей.

- 14 -
КАК ВЫБРАТЬ БАНК
Ипотечный брокер: за и против
Ипотечные брокеры — это компании, помогающие выбрать оптимальный банк для кредита. Что они сами о себе рассказывают:

Брокеры экономят время. Не нужно изучать условия нескольких банков, готовить несколько комплектов документов и лично их разносить.

Брокеры знают рынок. Все новые предложения, акции, условия банков и т.д.

Брокеры помогут снизить ставку — у них есть партнерские соглашения с банками.

Брокеры помогают «сложным» заемщикам, помогают согласовать кандидата с банком.
Услуги брокера платные. Это фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Оплачивается после получения кредита.
При этом, давайте учитывать, что:
– условия банков есть на banki.ru и sravni.ru. Там же есть анонсы всех последних предложений банков.
– очередей в банках нет, вполне реально все подать самим. Пакет документов готовится один и тот же.
– снижение ставки через брокера предлагают, как правило, те банки, у которых эта ставка изначально выше рыночной. И считайте, получить 0,5% скидку, заплатив при этом 1% брокеру — так себе сделка.
– брокер получает комиссию за приведенного клиента и может быть не объективен. Вам все равно придется потратить время и сравнить условия.

Наконец, брокер не нужен, если вы приобретаете конкретную новостройку. У застройщика уже будет список банков, аккредитовавших этот объект.
Резюме:
брокер сэкономит время, и может быть, даже деньги, но результаты его работы все равно хорошо бы проверить.
Так что принципиальных плюсов в обращении к ним не вижу.
Ну только если у вас проблемы с получением кредита.
Есть и такая рекомендация: самому провести анализ, выбрать оптимальную программу. А затем обратиться к брокеру: если он сможет при прочих равных найти более выгодное предложение, тогда оплатить его услуги. В любом случае они оплачиваются после получения кредита. И, конечно, выгода должна превышать комиссию брокера.

- 15 -
Как сравнить условия банков
У меня набралось 12 параметров для сравнения, которые можно внести в таблицу:
# Параметры
Банк А Банк Б
1
Требования к объекту
- возраст дома, список застройщиков — все, что ограничивает ваш выбор квартиры
2
Требования к заемщику
- возраст, доход, прописка и так далее
3
Размер кредита. Минимум/максимум
4
Процентная ставка
5
Способ погашения
- аннуитет или дифференцированный
6
Первоначальный взнос
7
Ежемесячный платеж
8
Дополнительные расходы
- оценка квартиры, аренда банковских ячеек, комиссии если есть
9
Условия досрочного погашения
- по закону вы имеете право погасить досрочно всю сумму или частично в любое время, предупредив банк за
30 дней. На деле же в договоре могут быть прописаны ограничения – мораторий, минимальная сумма досрочного платежа, даты досрочного погашения, формат уведомления. Выясните все условия заранее.
10
Условия страхования
- список страховых компаний, список страховок, размер платежей
11
Удобство внесения платежей
12
Штрафы за просрочку платежа (на всякий случай)

- 16 -
НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ
Налоговый вычет — это подарок от государства. Для тех, кто платит подоходный налог. То есть для всех, кто официально зарабатывает.
Имущественный вычет на квартиру
Каждый налогоплательщик имеет право вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более 260 000 рублей.
– квартира стоит 1 миллион. Вычет 13% = 130 тысяч
– квартира стоит 2 миллиона. Вычет 13% = 260 тысяч
– квартира стоит 20 миллионов. Вычет все равно будет рассчитан от двух = 260 тысяч
Вычет распространяется на несколько объектов, но в сумме не больше 260 тысяч.
Пример.
Купили квартиру за миллион, получили 130 тысяч вычета. Потом купили еще одну квартиру за 2 миллиона — получили оставшиеся 130 тысяч.
Чтобы вернуть деньги, надо их сначала заплатить в виде налогов.
Пример.
При официальной зарплате 50 тысяч, за год вы заплатили 78 тысяч налогов.
Их и вернете. Остаток перенесется на следующие годы. И можно продолжать получать, пока не получите все 260.
Если вы купили квартиру, находясь в официальном браке, то каждый из супругов может получить по 260 тысяч (это правило действует для сделок с 2014 года).
Вычет на проценты по ипотечному кредиту
Вы имеете право на 13% с уплаченных процентов. Максимальная сумма вычета —
390 тысяч рублей. Очень неплохо. Их тоже можно получать несколько лет, пока всю сумму не выберете. Каждый год нужно подавать новую декларацию.
Вычет на проценты не распространяется на несколько объектов, им можно воспользоваться только один раз в жизни.
Пример.
Проценты по кредиту составляют в сумме 2 миллиона. С них вы и получите вычет
— 260 тысяч рублей. И все. Остаток «сгорает», на следующую ипотеку не переносится.

- 17 -
Важно!

Право на вычет по покупке квартиры возникает после совершения сделки. Не важно, за свои деньги, или за кредитные. Вы купили жилье — значит, имеете право на вычет.

Право на вычет по процентам появляется, когда вы начинаете платить эти проценты.

Декларация в налоговую подается за прошедший год. То есть за квартиру, купленную в 2018 году, вычеты будете оформлять в 2019.
Оба вычета можно получить как по одной квартире, так и по разным.
Пример.
В 2014 году вы купили квартиру без кредита, получили вычет.
В 2018 купили еще одну, уже в ипотеку. Вот с нее можно получить вычет за проценты.
Срока давности по этим двум вычетам нет — когда угодно можете обратиться, но возвращать будут налоги, заплаченные вами за последние три года.
Пример.
Купили квартиру в 2008 году. В 2018 обратились за вычетом. Вам вернут налоги за 2015, 2016 и 2017 год. Ну и за последующие годы, если потребуется.

- 18 -
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ
Досрочное погашение ипотеки однозначно выгодно заемщику — он заплатит меньше процентов. И не очень выгодно банку — он меньше заработает.
Раньше банки даже вводили штрафы и комиссии за досрочное погашение, но в
2011 году закон это запретил.
Условия досрочного погашения
По закону «о досрочном погашении кредита» вы имеете право внести досрочно любую сумму в любое время. Банк надо предупредить максимум за 30 дней, или у банка есть свой срок, он будет прописан в договоре.
Банки хитрят, и в договоре могут быть указаны ограничения по суммам и срокам погашения. Или даже ничего не указано напрямую, но есть внутренние распоряжения банка.
Банк не имеет права запрещать досрочное погашение, и запрет, в принципе, можно оспорить через суд. Хотя не думаю, что вы хотите судиться.
Поэтому выясните все условия заранее и выбирайте банк с максимально гибким подходом.
Что выгоднее – сокращать срок или платеж?
При дифференцированной схеме:

Досрочный платеж сокращает и срок, и сумму платежа. Вы «перескакиваете» на несколько строчек вперед в графике платежей.
При аннуитетной схеме:

Сокращение суммы платежа. Именно такой вариант обычно используется банками по умолчанию. Потому что он для банка выгодней.

Сокращение срока. Этот вариант выгоднее для заемщика — уменьшается общая переплата по процентам. Чтобы досрочный платеж пошел на сокращение срока понадобится написать отдельное заявление.
Пример расчета досрочного погашения
(свой расчет можно сделать по ссылке
)
Кредит в 1 миллион, на 10 лет, под 10%
Ежемесячный платеж: 13 215руб
Делаем досрочный платеж в 100 000р через год после выдачи кредита
Уменьшаем срок кредита
Уменьшает платеж
Ежемесячный платеж:
13 215,07 11 781,08
Всего платежей:
1 462 030,93 1 535 190,69
Переплата:
462 030,93
(46,20% от суммы кредита)
535 190,69
(53,52% от суммы кредита)
В данном примере досрочное погашение в счет сокращения срока кредита — на 73 тысячи выгоднее.

- 19 -
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
Если ставки по ипотеке снижаются, вы можете рефинансировать кредит в своем или другом банке. Если нет просрочек, штрафов и задолженностей.
Рефинансирование — это, по сути, новая ипотека. Вы берете новый кредит, гасите старый, получаете новый график платежей.
Переход в другой банк имеет смысл, если новая ставка хотя бы на 1% меньше текущей.
Сравнить условия по рефинансированию можно на sravni.ru
Часто спрашивают, какие подводные камни при выборе банка?
Да все те же: условия досрочного погашения, условия по страховке и так далее.
Важно:
на каком этапе ваша ипотека
Не стоит рефинансировать кредит, если у вас аннуитетные (равные) платежи и половина срока уже прошла. Платежи по процентам стали невысокие, а новый кредит обойдется дороже: первое время снова будете платить только проценты.
Сравните суммы долга и процентов в текущем и в новом банке.
Текущие условия в банке
Условия рефинансирования в новом банке

Остаток долга

Остаток процентов

Срок кредита

Сумма кредита

Сумма процентов

Срок кредита
Расходы
Рефинансирование бесплатно. Но возникают сопутствующие расходы:
– оформление справок в банке
– услуги нотариуса
– услуги оценочной компании
– перерегистрация залога
– новые страховки.
Посчитать выгоду от рефинансирования можно здесь https://journal.tinkoff.ru/refinance-calc/

- 20 -
КОГДА ПОКУПАТЬ
Спрос на недвижимость традиционно растет с конца лета и до Нового года — растут и цены.
Потом начинается спад: покупателей мало и цены немного снижаются.
Удачным временем для покупки считается период с середины весны и до осени. Спрос невысокий, продавцы готовы снижать цену.
Застройщики под Новый год, как правило, устраивают акции.
В январе тоже рынок «мертвый» — могут быть выгодные предложения.
В любом случае, учитывайте вашу конкретную ситуацию. Не надо ждать идеального времени, рынок постоянно меняется.

- 21 -
ПРОДУМАЙТЕ ПЛАН Б
Я спросила подписчиков, что их беспокоит в ипотеке.
Больше половины ответов были про опасения и неуверенность:

Как на это решиться?

Какие есть пути отступления?

Как не бояться менять работу пока ты в ипотеке по уши?

Боюсь, что изменятся обстоятельства!
– и так далее...
Понятно, что большие деньги на большой срок брать в кредит страшно. Хочется стабильности. Увы, ее никто не гарантирует. За 5-10 лет всякое может произойти.
Кстати, и хорошее в том числе J
Что делать тем, что волнуется?
Думаю, хорошей практикой будет составление «Плана Б».
Представьте заранее, что такого ужасного может произойти, и прикиньте пути отступления.
«А если меня уволят, что я буду делать?»
- Я буду искать новую работу. Это займет 2-3 месяца. Значит, нужен денежный запас на три месяца. Как мне его сформировать?
И вот вы перешли от страхов к плану действий.
Вообще полезно работать над своей профпригодностью. Тогда смена работы будет приятным и выгодным делом. Это всегда пригодится)
В крайнем случае можно:
– продать квартиру,
– сдать квартиру, а сами переехать к родственникам или снимать что-то подешевле,
– подрабатывать на Uber,
Знакомая рассказывала: когда в 2008 году грянул кризис, а у них с мужем свежая ипотека и риск сокращения, они сели и продумали план. «Если что, пойдем работать в Макдоналдс. На платеж хватит, а там еще и кормят».
То есть задача — посмотреть в лицо самым страшным страхам и ужасным ужасам, и понять, что это не смертельно.
Еще раз вспомним факты: 77% ипотечников довольны своим решением. Средний срок выплаты ипотеки — 7 лет. Льгот — масса. Количество ипотечных сделок год от года растет, значит, как-то люди справляются.
С другой стороны – если так страшно, что не можете решиться — так, может, и не надо? Живут люди и без ипотеки J

- 22 -
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Друзья, вот и все. Надеюсь, информация вам пригодится и поможет принять верное решение.
Спасибо моим читателям за вопросы и моим редакторам-добровольцам за помощь!
С удовольствием прочитаю ваши отзывы и предложения, пишите мне на vslko.fin@gmail.com
Искренне ваша,
Анастасия Веселко www.vslko.ru www.instagran.com/devushka.s.dengami

перейти в каталог файлов


связь с админом